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Sie rufen am Wochenende an, und im Hintergrund hören Sie es: den Garten, den niemand mehr pflegt, die Zimmer, die seit Jahren leer stehen, die Treppe, die jeden Morgen ein bisschen steiler wirkt. Als erwachsenes Kind spüren Sie längst, dass das Haus, in dem Sie aufgewachsen sind, für Ihre Eltern zu groß geworden ist. Was Sie vielleicht nicht wissen: Ihre Eltern wissen das meistens auch.
Der Unterschied liegt darin, dass ein Umzug für sie nicht einfach ein logistisches Problem ist. Es ist eine Entscheidung über das Haus, das sie gebaut oder jahrzehntelang bewohnt haben, über die Nachbarschaft, die sie kennen, und über ein Stück ihrer Unabhängigkeit. Dieser Artikel richtet sich an erwachsene Kinder, die diesen Schritt begleiten wollen – nicht anstelle der Eltern, sondern an ihrer Seite.
Ein Umzug vom großen Eigenheim in eine kleinere, barrierefreie Wohnung hat eine finanzielle Seite, die in beide Richtungen geht. Was bringt das Haus? Was kostet eine passende Wohnung am selben Ort? Die Differenz ist die eigentliche Antwort auf die Frage, die Ihre Eltern haben – und sie fällt je nach Region sehr unterschiedlich aus.
Die verlässlichste Grundlage für beide Seiten ist der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Diese Berichte erscheinen jährlich und enthalten Kaufpreissammlungen, Preisniveaus und Preistrends für Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und Bauland – aufgeschlüsselt nach Lage und Baujahr. Die meisten Gutachterausschüsse stellen ihre Berichte kostenfrei oder gegen eine geringe Gebühr bereit. Sie finden den zuständigen Ausschuss über das Immobilienportal Ihres Bundeslandes oder über die Website des jeweiligen Landkreises.
Was Sie dort nicht finden: den genauen Preis für eine barrierefreie Wohnung, die Ihre Eltern konkret suchen. Barrierefreiheit ist ein Aufschlag, der im Markt nicht systematisch ausgewiesen wird. Eine erste Einschätzung liefern Angaben für Eigentumswohnungen im Neubau oder mit Aufzug; den tatsächlichen Markt sehen Sie erst, wenn Sie aktive Angebote auswerten. Beides zusammen – was das Haus einbringt und was die Wunschimmobilie kostet – macht das Gespräch konkret statt spekulativ.
In Regionen mit starkem Preisanstieg ist die Differenz oft erheblich positiv: Das Haus ist mehr wert als die neue, kleinere Wohnung, und der Überschuss kann die Rente aufwerten oder an Kinder und Enkel weitergegeben werden. In strukturschwächeren Lagen kann das Bild umgekehrt sein – barrierefreie Neubauwohnungen sind auch dort nicht günstig, während ältere Häuser in ländlichen Lagen manchmal weniger erzielen als erwartet. Diese Realität zu kennen, verhindert spätere Enttäuschungen auf beiden Seiten.
Der häufigste Fehler ist, das Gespräch aufzuschieben, bis ein Anlass ihn erzwingt: ein Sturz, eine Krankheit, der erste Pflegegrad. Dann ist die Entscheidung keine freie Abwägung mehr, sondern eine Reaktion auf eine Krise – mit wenig Zeit, wenigen Optionen und erheblichem emotionalem Druck auf alle Beteiligten. Wer jetzt spricht – während der Alltag noch funktioniert –, hat alle Möglichkeiten offen: einen Umbau, einen Umzug, oder ein Modell, das beides verbindet.
Der erste Schritt ist meistens kein Gespräch über Immobilien, sondern ein Gespräch über das Leben, das Ihre Eltern in zehn Jahren führen wollen. Welche Aktivitäten sollen bleiben? Wie wichtig ist die Nähe zu Ärzten, zu Einkaufsmöglichkeiten, zu Ihnen? Erst wenn das klar ist, lässt sich gemeinsam einschätzen, ob das heutige Zuhause dafür taugt – oder ob ein anderes besser passt.
Erwachsene Kinder machen manchmal den Fehler, die Entscheidung vorwegzunehmen. „Das Haus ist zu groß für euch" ist eine Feststellung, die Widerstand erzeugt. „Ich mache mir manchmal Sorgen wegen der Treppe – habt ihr euch schon Gedanken gemacht, wie das in zehn Jahren aussehen soll?" ist eine Frage, die Raum lässt.
Was Kinder konkret beitragen können: Informationen beschaffen, ohne sie zu präsentieren, als wäre die Entscheidung schon getroffen. Den Grundstücksmarktbericht herunterladen. Eine Wohnungssuche durchführen, um ein realistisches Bild des barrierefreien Angebots am Ort zu bekommen. Einen Notartermin zur Vorinformation anregen, nicht zur Unterschrift. So werden Kinder Gesprächspartner – keine Entscheider.
Ein Verkauf ist eine von vier Möglichkeiten. Wer nur diese eine kennt, berät schlecht – und verliert das Vertrauen der Eltern, sobald sie von den anderen hören.
Beim Nießbrauch (§ 1030 BGB) überträgt der Eigentümer die Immobilie – zum Beispiel an ein Kind –, behält aber das Recht, sie zu nutzen oder zu vermieten, solange er lebt. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und mindert den Verkehrswert in Höhe des abgezinsten Ertrags der voraussichtlichen Restnutzungsdauer. Für Erbschafts- und Schenkungsteuerzwecke wird sein Kapitalwert nach § 14 BewG berechnet.
Der Vorteil: Die Eltern bleiben im gewohnten Umfeld, während das Eigentum auf die nächste Generation übergeht – manchmal zu einem steuerlich günstigeren Zeitpunkt als eine spätere Erbschaft auf dem vollen Immobilienwert. Der Nachteil: Das Haus ist für den neuen Eigentümer gebunden; er kann es ohne Zustimmung des Nießbrauchberechtigten nicht verkaufen.
Rechtlicher Hinweis: Die steuerliche Wirkung eines Nießbrauchs hängt von den Vertragsdetails und der persönlichen Situation ab. Diese Angaben sind eine Orientierung, kein Ersatz für notarielle und steuerliche Beratung. Stand: Oktober 2026.
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist dem Nießbrauch ähnlich, aber enger: Es berechtigt zur persönlichen Nutzung, nicht zur Vermietung. Sein Kapitalwert ist daher niedriger – und damit auch der Abschlag auf den schenkungssteuerlichen Wert der Immobilie. Wer das Haus an die Kinder übertragen will, ohne ihnen eine Vermietungsoption einzuräumen, und wer den Schenkungsteuerwert möglichst niedrig halten möchte, prüft das Wohnrecht als Alternative zum Nießbrauch.
Bei der Leibrente (§ 759 ff. BGB) verkaufen die Eltern das Haus gegen eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit statt gegen einen Einmalbetrag. Die Höhe orientiert sich an statistischer Lebenserwartung und vereinbartem Verkehrswert. Das Wohnrecht kann kombiniert werden: Die monatliche Zahlung fällt dann niedriger aus, weil der Käufer das Haus zunächst nicht nutzen kann. Für Eltern, die im Haus wohnen bleiben wollen und eine laufende Einkommensergänzung suchen, kann das Modell passen. Der Käufer trägt das Langlebigkeitsrisiko; viele Privatpersonen scheuen das, weshalb Leibrentenverkäufe meistens an spezialisierte Gesellschaften gehen.
Beim Teilverkauf erwerben spezialisierte Unternehmen einen Anteil am Haus – typischerweise 25 bis 50 Prozent –, während die Eltern weiter darin wohnen. Das klingt nach einer unkomplizierten Liquiditätslösung. Es hat aber zwei Kostenpositionen, die in der Werbung dieser Anbieter selten an erster Stelle stehen:
Ein Modell, das bei kurzer Laufzeit Liquidität schafft, kann bei langer Laufzeit deutlich teurer werden als ein klassisches Bankdarlehen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Gesamtbelastung über die voraussichtliche Nutzungsdauer vollständig durchzurechnen, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird.
Hinweis: Dieser Abschnitt beschreibt Modellmechanismen allgemein. Konditionen variieren erheblich zwischen Anbietern. Stand: Oktober 2026.
„Barrierefrei" ist kein geschützter Begriff im deutschen Wohnungsmarkt. Eine Wohnung, die so inseriert wird, kann einen schwellenlosen Eingang haben und trotzdem eine hohe Duschtasse, einen zu engen Korridor für einen Rollator oder einen Aufzug haben, der nicht tief genug fährt, um das Erdgeschoss zu erreichen.
Die DIN 18040-2 definiert, was eine Wohnung wirklich barrierefrei macht: Türbreiten von mindestens 80 cm lichter Weite, ausreichende Bewegungsflächen vor sanitären Einrichtungen, stufenlos erreichbarer Zugang. Beim Besichtigungstermin lohnt es sich, diese Punkte systematisch zu prüfen – oder jemanden mitzunehmen, der das Objekt mit anderen Augen sieht.
Was sich nachrüsten lässt: Haltegriffe, einzelne Schwellenrampen, manchmal ein Treppenlift. Was sich kaum nachrüsten lässt: zu enge Flure, fehlende Aufzüge, nicht ausreichende Bewegungsflächen im Bad. Diese Unterscheidung zu kennen, macht die Suche gezielter und verhindert einen teuren Fehlkauf.
Eine Haushaltsauflösung nach Jahrzehnten dauert länger, als die meisten Familien einplanen. Was bleibt? Was geht an die Kinder? Was wird gespendet, verkauft oder entsorgt? Diese Entscheidungen können Eltern nicht in einem Wochenende treffen – und sie sollten es auch nicht müssen.
Wer sechs bis neun Monate vor dem Umzugstermin beginnt und schrittweise vorgeht – ein Zimmer pro Termin, eine Kategorie auf einmal –, entlastet alle Beteiligten erheblich. Was dabei regelmäßig unterschätzt wird: der emotionale Aufwand, nicht der logistische. Gegenstände, die Eltern jahrzehntelang umgeben haben, sind keine Möbelstücke – sie sind Erinnerungen. Wer das ernst nimmt, plant mehr Zeit ein, nicht weniger.
Was Kinder übernehmen können, ohne in die Entscheidungshoheit der Eltern einzugreifen:
Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie, die die Eltern mindestens im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, fällt keine Einkommensteuer auf einen etwaigen Gewinn an (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, Ausnahme für Selbstnutzung) – unabhängig davon, wie lange das Haus gehalten wurde.
Für den Kauf der neuen Wohnung fällt Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz ist Ländersache und liegt je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises; eine aktuelle Übersicht aller Ländersätze hält das Bundesministerium der Finanzen bereit.
Schenkungen an Kinder oder Enkel sind bis zu den gesetzlichen Freibeträgen steuerfrei: 400.000 Euro je Elternteil und Kind, nutzbar alle zehn Jahre neu (§ 16 ErbStG). Die Kombination mit Nießbrauch oder Wohnrecht beeinflusst den schenkungssteuerlichen Wert der Übertragung erheblich.
Rechtlicher und steuerlicher Hinweis: Steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Die Angaben in diesem Abschnitt beziehen sich auf den Stand Oktober 2026 und ersetzen keine Beratung durch einen Steuerberater oder Notar.
Die meisten Eltern wissen selbst, wenn das Haus zu groß geworden ist. Sie brauchen kein Drängen – sie brauchen jemanden, der die Entscheidung mit ihnen durchdenkt, statt sie ihnen abzunehmen. Als Angehöriger können Sie den Informationsraum öffnen: Zahlen beschaffen, Alternativen erklären, bei der Wohnungssuche helfen, Formalitäten übernehmen. Das ist eine Form von Fürsorge, die die Autonomie der Eltern respektiert – und die in dieser Lebensphase mehr zählt als gut gemeinte Ratschläge.
Weitere Ratgeber rund um Seniorenumzug und altersgerechtes Wohnen finden Sie in unserem Blog. Wenn Sie einschätzen möchten, was das Haus Ihrer Eltern in der aktuellen Marktlage wert ist und welche barrierefreien Wohnoptionen vor Ort verfügbar sind, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. immozeit begleitet Seniorenumzüge in Baden-Württemberg; außerhalb arbeiten wir mit geprüften Partnern vor Ort zusammen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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